Ha eljött az idő, amikor külön meg kell válnod a szeretett bérelt lakástól / ingatlantól, akkor a legfontosabb, hogy szabályosan, nyugodt fejjel és dokumentáltan tedd meg a lépéseket. A felmondás nemcsak formaság: pénzt, időt és idegeskedést spórolhatsz meg, ha tisztában vagy azzal, mikor, hogyan és mit kell írásba foglalni.
Felmondási módok és jogi alapok
A lakásbérleti jogviszony megszüntetésének három klasszikus útja van:
- közös megegyezés
- rendes felmondás
- rendkívüli felmondás.
A közös megegyezés a legbékésebb, mert együtt döntötök a kilépés feltételeiről, ideértve a kiköltözés napját, a kaució rendezését és az esetleges költségeket. Ilyenkor különösen fontos, hogy mindent írásban rögzítsetek.
Rendes felmondás tipikusan határozatlan idejű szerződéseknél jön szóba. Ilyenkor a szerződésben rögzített vagy jogszabály szerinti felmondási időt kell betartani, és a jogviszony a megadott határnapon ér véget. Határozott idejű szerződésnél a rendes felmondás csak akkor adott, ha ezt előre, kifejezetten kikötöttétek. Ha nincs kikötve, marad a közös megegyezés vagy a rendkívüli felmondás.
Rendkívüli felmondásra akkor kerülhet sor, ha a másik fél súlyosan megszegi a szerződést. Bérlőként ilyen lehet, ha a lakás lakhatatlan állapotba kerül vagy a bérbeadó nem teljesíti a lényeges karbantartási kötelezettségeit. Bérbeadóként tipikus ok a tartós díjhátralék, az ingatlan rongálása vagy a nem rendeltetésszerű használat. A rendkívüli felmondásnak is szigorú formai és határidős szabályai vannak, ezért mindig dokumentáld a felszólításokat és a határidők betartását.
Felmondási idő és határidők a gyakorlatban
A felmondási idő nem egységes, mert függ attól, határozott vagy határozatlan idejű szerződésről van-e szó, illetve attól is, hogy a szerződés mit rögzít. Gyakori, hogy a felek 30 napos határidőben állapodnak meg, de előfordulhat 45 vagy 60 nap is. Fontos, hogy a felmondás közlése és a felmondási idő kezdete nem ugyanaz a pont: a határnapot mindig a kézbesítéshez viszonyítva kell számolni.
Határozatlan idejű bérletnél tipikus szabály, hogy a hónap meghatározott napjáig közölt felmondás a következő hónap végére szünteti meg a jogviszonyt. Ez azt jelenti, hogy egy rosszul időzített felmondás akár teljes hónapnyi plusz bérleti díjat is eredményezhet. Rendkívüli felmondásnál sem automatikus az „azonnali hatály”: legtöbbször előbb felszólítás, póthatáridő és megfelelő bizonyítás szükséges. Ezeket a lépéseket érdemes előre beütemezni, hogy ne csússz ki a jogvesztő határidőkből.
A felmondási idő alatt a szerződés változatlanul él, tehát a bérlő fizeti a lakbért és a közüzemi díjakat, a bérbeadó pedig biztosítja a rendeltetésszerű használat feltételeit. Amint lejár a határidő, a feleknek átadás-átvételi jegyzőkönyvvel, mérőóra-állásokkal, kulcsokkal és a kaució sorsának rendezésével zárniuk kell a jogviszonyt.
Mit és hogyan írj a felmondásba?
A felmondást mindig írásban tedd meg. A legbiztonságosabb a tértivevényes postai küldemény, de a szerződésben elfogadott kommunikációs csatorna (például olyan e-mail, amelynél igazolható az átvétel) is megfelelő lehet. A levél legyen rövid, tárgyszerű, és tartalmazza az összes azonosítót, hogy félreértés ne legyen. A közlés időpontját és módját külön is jegyezd fel.
Kötelező elemek a felmondó levélben
- A felek pontos adatai és a lakás címe.
- A szerződés megkötésének dátuma és azonosítói.
- A felmondás jogcíme: rendes vagy rendkívüli, határozott vagy határozatlan idő.
- A felmondási idő kezdete és a jogviszony megszűnésének napja.
- Rendkívüli felmondásnál a konkrét indok részletes leírása, dátumokkal, felszólításokkal.
- Az átadás-átvétel tervezett időpontja, mérőóra-leolvasás és kulcsok átadásának módja.
A levél mellékleteként csatolj minden releváns dokumentumot: korábbi fizetési felszólításokat, fotókat a lakás állapotáról, e-mailváltásokat. A kiköltözés előtti napon készítsetek friss fotódokumentációt, és írjatok közös jegyzőkönyvet. A kaució elszámolását célszerű külön pontban rögzíteni, egyértelmű határidővel.
Ha a bérleti szerződés felmondásához mintát keresel, érdemes olyan struktúrát használni, amelyből egyértelműen látszik a jogcím, a határidők és az átadás-átvétel menetrendje.
Tipikus buktatók, amiket kerülj el!
Sokan úgy gondolják, hogy elég „szólni” és máris megszűnik a jogviszony. A valóságban a formai hibák és a rossz időzítés többet árthat, mint gondolnád.
Gyakori hibák
- Szóbeli felmondás vagy bizonyíthatatlan e-mail, ami később vitatható.
- Olyan határnap megjelölése, ami nincs összhangban a szerződés vagy a jogszabály felmondási logikájával.
- Rendkívüli felmondás indoklás nélkül, vagy felszólítás és póthatáridő nélkül.
- Az átadás-átvétel félvállról vétele: nincs jegyzőkönyv, nincs mérőóra-állás, a kaució elszámolása elmarad.
- Bérbeadóként önbíráskodás: zár csere, közművek kikapcsolása – ezek komoly jogkövetkezményekkel járhatnak.
Ha már vita alakult ki, tartsd végig a higgadt, dokumentált kommunikációt. Bérlőként ne számítsd automatikusan a kauciót az utolsó havi lakbérbe, ha erről nem állapodtatok meg írásban. Bérbeadóként pedig a díjhátralék kezelésekor mindig küldj felszólítást, adj ésszerű póthatáridőt, és csak ezután lépj tovább a felmondásra.
Mintalevél felépítése
Egy működő felmondólevél általában egy oldalon elfér. Az elején pontosan azonosítja a feleket és a lakást, majd egy bekezdésben megjelöli a felmondás jogcímét és a határnapokat. A következő bekezdésben – ha rendkívüli felmondásról van szó – felsorolja a szerződésszegéseket dátumokkal, hivatkozva a korábbi felszólításokra. Végül megjelöli az átadás-átvétel időpontját, és kéri a közmű- és kulcsátadást. A záró részben rögzíti a kaució elszámolásának módját és határidejét.
A kiköltözés napján a felek találkoznak, leolvassák a mérőórákat, körbefotózzák a helyiségeket, és aláírják a jegyzőkönyvet. Ha kár vagy elmaradt befizetés merül fel, azt tételesen, bizonylatokkal igazolva kell elszámolni. Ha nincs vita, a kauciót a megállapodott határidőn belül vissza kell utalni.
A felmondás sikere a jó előkészítésen, a helyes időzítésen és az írásbeliségen múlik. Döntsd el, melyik jogcímen lépsz ki, nézd át a szerződést, időzítsd úgy a közlést, hogy a felmondási idő a lehető legkevesebb plusz költséggel járjon, és mindent dokumentálj. Ha bonyolult a helyzet – például nagyobb kárigény, tartós díjhátralék vagy jogvita körvonalazódik –, kérj szakmai segítséget.
Így megőrizheted a pénzügyi biztonságodat és a józan kapcsolatot is a másik féllel, miközben szabályosan zárod le a jogviszonyt.
